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新竹市十大熱門社區全面下跌!?

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發表於 2016-7-21 17:48 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
前一陣子房仲業者公布了台北十大跌幅社區,引起市場一片譁然,哇!怎麼跌這麼慘!跌最多的台北市基河國宅,跌幅竟然多達36.3%,跌這麼多是不是乾脆房貸不要交了,讓銀行拿去拍賣算了。

讓我們用相同的方式來試算一下新竹十大熱門社區,就可以體會該業者計算方式的奧妙之處。

新竹市十大熱門社區跌幅表

跌幅.png


排名社區建設公司屋齡戶數歷史高價高價時點2016平均單價2016交易件數漲跌最新成交單價瀏覽數完整交易資訊與基地位置
1
芬蘭昌益(中耀建設)
7.8
531
27.4
201509
23.5
9
-16.60%
20.8
14715
https://goo.gl/4Yv9O2
2
丹麥昌益(理銘開發)
7.1
460
27.6
201308
24.9
2
-10.84%
24.1
14329
https://goo.gl/miTqYa
3
北歐昌益(中耀建設)
7
446
28.2
201604
27.1
2
-4.25%
28.2
14314
https://goo.gl/O8jbrV
4
藍海(月影)昌益建設
7.9
543
43.7
201412
23.9
3
-83.10%
21.9
10643
https://goo.gl/QDE2tO
5
東京中城美麗華建設
1.7
144
32.2
201501
28.7
1
-12.20%
28.7
10617
https://goo.gl/nb9wlD
6
東京六本木新麗華建設
5.6
184
29.6
201508
25.2
2
-17.46%
24.7
10401
https://goo.gl/I7XZUm
7
1極豐邑建設
4.7
339
29
201406
24.8
2
-17.17%
25.4
10395
https://goo.gl/S494pH
8
雲崗興築建設
5.9
130
24.7
201503
-
0
-
22.3
10315
https://goo.gl/CbSRLP
9
城市光譜興築建設
6.9
177
23.9
201310
22.2
1
-7.66%
22.2
10266
https://goo.gl/O0mC04
10
昌禾原創昌禾建設
7.1
85
28.6
201502
-
0
-
28.4
10260
https://goo.gl/jZJ1SY



乍看之下,除了2016沒有交易的兩個社區之外,所有社區全面下跌!可能會讓人有總錯覺,喔,全面下跌耶,房地產完蛋了!要崩盤了!
但是仔細想想,由於業者採用的計算方式,是利用該社區的歷史最高價跟2016年的平均單價進行比對,本來就是一定下跌的!


我們來舉一個最極端的案例,假設有一各社區在最近一筆交易中創下了該社區最高的成交單(假設為28萬),而且該社區在近半年中仍舊持續上漲(假設為24萬、26萬、28萬),但用該業者進行計算的方式來計算漲跌,半年均價為26萬,歷史最高價為28萬,這樣算起來該社區仍舊是下跌7%!!  但其實這是業者所採取獨特的計算方式,而讓人所產生的錯覺。這樣的統計數據,不僅沒辦法反應該社區剛剛創下歷史新高的狀況,甚至沒有辦法反映出該社區持續上漲的趨勢

而且就上表藍海(月影)下跌83%的數據來看,肯定該業者所發佈的資訊並沒有把跌幅最深的社區撈出來,可能只是撈一些大家比較熟悉、知名度比較高的社區進行計算。否則,像月影這種,以套房為主的小坪數社區,只要一間裝潢的特美,可能總價差個幾十、上百萬,但是歷史單價就可以衝得非常高,再跟某個時間區間的平均值做個比較,就可以得到-83%的恐怖數據。

所以,我們或許可以從這些漲跌看出,房地產的高峰期已過,「大部分」的社區都已經停止上漲,且可能在下跌。但是,跌幅是不是有那麼誇張?!甚至到底是不是在下跌?!都是要每個社區的實價登錄資料一筆一筆去深入去研究的。車位數目、樓層、格局、坪數大小等可以量化並如實記載在實價登錄資料上的數據,都要一筆一筆的去仔細研究,才能用合理的價錢成交。否則,如果大家看了這新聞之後,都是無差別的用實價登錄打七折去出價,那肯定是在浪費買賣雙方的時間。而且,還可能浪費自己的錢,因為有的社區你得用實價登錄打兩折去買才對呀!



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